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对购房中“假按揭”的法律分析

张绍忠  
【摘要】:本文由一则案例分析展开,运用规范分析的研究方法对假按揭现象的法律关系层层剖析,对涉及的合同效力进行评价。假按揭现象在当前实践中早已存在,其风险体现于房地产市场进入低谷时。开发商套来按揭款后,面临巨大的还贷压力,也给银行带来风险。近年来,国内商品房市场繁荣异常,但繁荣背后是隐患。因此,分析假按揭的法律问题和规制这种现象很有必要。首先需要厘清开发商、购房人及银行之间三方法律关系,明确各方责任。其次,由假按揭的三个特征,分析其存在的风险:抵押贷款合同履行的风险;银行优先受偿权存在风险;银行在人保上存在的风险。再次,通过对开发商与购房人签订的商品房买卖合同的效力判断的分析和对开发商、购房人、银行三方签订的抵押贷款合同效力判断的分析。最后得出结论:确认商品房买卖合同无效,本身既是对开发商与"购房人"间真实意思的确认,又是对社会公利的维护。同时,考虑到开发商与"购房人"不将借款用于购买商品房的瑕疵意思表示具有欺诈嫌疑,故将决定抵押贷款合同效力的权利交予银行方更为合理。这样才能平衡多方利益,有效维护房地产交易市场的正常秩序。

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