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开发控制确定性的影响因素分析—以朝阳区住宅开发为例

张磊  刘宾  
【摘要】:开发控制是指依照土地利用规划为土地开发项目颁发开发许可的制度。目前我国已经建立以颁发两证一书为主要内容的开发控制体系。根据以往个案分析得出当前开发控制过程中存在制度约束力不足,行政人员自由裁量权过大等问题。但是纯粹基于上述个案的分析能否真正客观反映现有开发控制体系的整体特点,并能进一步论证在当前多种土地出让方式共存条件下,开发控制过程中有哪些主要因素影响规划指标变动,这仍需进一步研究。本文以北京市朝阳区住宅开发项目为例,分析得出房地产开发企业在不同土地出让方式下取得土地开发权的差异。然后通过案例比较和定量分析,揭示影响住宅项目开发控制确定性的主要因素为土地出让方式、单位面积土地出让金以及取得项目选址意见书与用地规划许可证的间隔时间。而地产开发单位的政治属性和经济实力并没有预料中那样明显影响住宅开发过程中的控规指标调整。据此得出现有开发控制的制度性结构对于调整房地产开发企业住宅开发行为普遍具有较强的约束作用。同时也表明国有房地产开发单位在市场经济转型初期对于修改用地指标方面的优势已不明显。此结果与以往上海和北京房地产开发控制过程分析所得出的开发单位政治资源对于指标调整有很重要作用的结论相悖。

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