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《2007年全国法经济学论坛论文集》2007年
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商品房预售法律制度风险分析

郑鸣  
【摘要】:2004年以"商品房预售"的存或废的合理性作为争端的大讨论,使许多隐含于商品房预售制度内部的问题在这一时期被揭示出来。本文认为,"商品房预售"本质上仍是一种标的特殊的市场交易形式,这就决定了它的根本运作首先应符合市场运行规律的要求,维护交易安全与交易效率的我国民商法律制度仍应为规制商品房预售活动运作的根本法则。因而,立足于维护交易安全与高效的商法理念,本文认为我国的民商法律制度应为防范发挥应有的作用。在分析商品房预售制度风险的过程中,本文先从"微观"角度,理清商品房预售法律制度在具体运用过程中显现出来的因缺乏有效的法律责任规定、缺乏信息公开机制、制度内部不和谐、以及实时监管缺位而生的风险。而后从宏观角度,揭示出物权法制度的不完善及其保证交易信息公开的作用被忽视的状态,缺少相关配套的风险分担机制,行政干预中的复杂博弈关系,以及我国房地产市场和金融市场尚未形成完善的体系是商品房预售制度存在风险的根本原因。本文在分析商品房预售制度风险过程中,考虑到市场经济运作方式所具有的普遍适用性,第一是应用了经济分析的方法,对预售房屋的特性、房屋预售活动中的信息公开与交流、以及商品房预售活动中的监管关系进行了系列分析。第二是应用了比较分析的方式,对西方国家未广泛采取"预售"作为交易方式的原因、我国"嫁接"香港楼花及按揭制度时产生的"制度内部排斥"问题进行了原因剖析,并试提出建议。在对商品房预售制度的风险进行分析的基础上,本文得出的结论是:现阶段,我国商品房制度的生存环境多变、现实与法理的冲突导致制度生存的风险,而商品房预售制度生存的两难境地必然引发各种交易风险的产生,因而,如何规避风险,使预售制度发挥其应用鼓励交易,促进资金流转的作用,不是头痛医头,脚痛医脚而能在短时解决的技术性问题,更需调动的是广泛的社会资源和一定程度的相关制度重构,由表及里、由近及远层层推进,才能完成的艰巨任务。
【作者单位】:中山大学
【分类号】:D922.29;F293.3

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